En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, les amortissements de l’immeuble réduisent chaque année le résultat imposable. Jusqu’en 2025, la plus-value de revente se calculait ensuite comme pour n’importe quel particulier, à partir du prix d’achat d’origine. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits viennent diminuer ce prix d’achat.
La règle en vigueur
L’article 150 VB du code général des impôts prévoit désormais que le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est « minoré du montant des amortissements admis en déduction » pendant la location. Service-public.fr indique que la règle vaut pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Pendant la détention, l’amortissement reste déductible des loyers au régime réel, dans les conditions habituelles.
Les logements exclus
Le texte écarte la réintégration pour les logements situés dans :
- les résidences universitaires et les résidences destinées aux jeunes ou aux seniors mentionnées par le code de la construction et de l’habitation ;
- les établissements et services sociaux et médico-sociaux, dont les résidences services pour personnes âgées ou handicapées ;
- les établissements de soins de longue durée avec hébergement.
Pour un investisseur en résidence étudiante ou en résidence services seniors, le calcul de la plus-value reste donc celui d’avant 2025.
Un exemple chiffré
L’exemple ne tient compte ni des frais d’acquisition, ni des travaux, ni des abattements pour durée de détention.
| Élément | Avant la réforme | Depuis la réforme |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements déduits pendant la location | 40 000 € | 40 000 € |
| Prix d’acquisition retenu | 200 000 € | 160 000 € |
| Prix de revente | 260 000 € | 260 000 € |
| Plus-value brute | 60 000 € | 100 000 € |
Les 40 000 € d’amortissements qui avaient réduit l’impôt sur les loyers réapparaissent dans la plus-value.
Comment la plus-value est ensuite imposée
Pour un particulier, la plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la sixième année :
- pour l’impôt sur le revenu, 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième année, soit une exonération totale après 22 ans de détention ;
- pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an au-delà, soit une exonération totale après 30 ans.
Le prix d’acquisition peut aussi être majoré des frais d’acquisition, retenus pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat, et des travaux, retenus pour un forfait de 15 % lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Ce que la réforme change dans vos décisions
Le choix entre micro-BIC et régime réel
Au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit : l’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes, 50 % pour la location meublée de longue durée. La réintégration ne concerne donc que les loueurs au réel. Le régime réel reste souvent intéressant pendant la détention, mais la comparaison doit désormais intégrer l’impôt dû à la revente, en fonction de la durée de détention prévue.
La date de revente
Pour un bien détenu depuis plus de 22 ans, la plus-value n’est plus soumise à l’impôt sur le revenu. Le coût de la réintégration porte alors seulement sur les prélèvements sociaux, jusqu’à l’exonération complète après 30 ans. Entre la sixième et la vingt-deuxième année, les abattements ne couvrent qu’une partie de la plus-value majorée par la réintégration.
L’historique des amortissements
Le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Avant une vente, il faut reprendre les liasses fiscales de chaque année pour reconstituer ce montant : amortissements pratiqués, amortissements effectivement déduits, éventuels reports.
Le loueur professionnel
La règle de l’article 150 VB concerne les plus-values des particuliers. Le loueur en meublé professionnel relève du régime des plus-values professionnelles. Le passage d’un statut à l’autre dépend des recettes : le loueur devient professionnel lorsque ses recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer.
Avant de vendre
- Réunissez l’acte d’achat, les factures de travaux et les liasses fiscales de chaque année de location.
- Faites calculer le montant des amortissements admis en déduction et le prix d’acquisition fiscal qui en résulte.
- Comparez l’impôt dû selon la date de revente envisagée, en tenant compte des abattements pour durée de détention.
- Vérifiez si votre logement entre dans l’une des catégories exclues de la réintégration.
Sources
- Légifrance : article 150 VB du code général des impôts
- Service-public.fr : plus-value immobilière, calcul et imposition
- Service-public.fr : location meublée, imposition des revenus
Informations vérifiées le 27 septembre 2026. Cet article présente des règles générales ; il ne remplace pas l’examen de votre situation.