SCI à l’IR ou à l’IS : les critères qui comptent

Une société civile immobilière (SCI) qui loue des locaux nus relève par défaut de l’impôt sur le revenu. Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix se fait souvent à la création, alors qu’il pèse surtout des années plus tard, au moment de distribuer les loyers ou de revendre l’immeuble.

Ce qui distingue les deux régimes

Critère	SCI à l’impôt sur le revenu	SCI à l’impôt sur les sociétés
Qui paie l’impôt sur le résultat	Chaque associé, sur sa part	La société
Déclaration annuelle de la société	n° 2072	n° 2065 et liasse fiscale
Amortissement de l’immeuble	Non	Oui
Taux	Barème de l’impôt sur le revenu de chaque associé, plus prélèvements sociaux	15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions, 25 % au-delà
Plus-value de revente	Régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention	Calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention
Imposition chez les associés	Quote-part du résultat, chaque année, distribuée ou non	Dividendes, au moment de leur distribution

Critère 1 : la durée de détention

À l’impôt sur le revenu, la plus-value de revente suit le régime des particuliers. Elle bénéficie d’abattements pour durée de détention à partir de la sixième année, jusqu’à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

À l’impôt sur les sociétés, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable de l’immeuble, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements pratiqués. Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique. Plus la détention est longue, plus les amortissements accumulés augmentent la plus-value imposable.

Pour un immeuble conservé longtemps puis revendu, l’impôt sur le revenu a souvent l’avantage à la revente. Pour un immeuble que les associés comptent transmettre plutôt que vendre, l’impôt payé chaque année sur les loyers pèse davantage dans la comparaison.

Critère 2 : ce que vous faites des loyers

À l’impôt sur le revenu, le résultat de la SCI est imposé chaque année chez les associés, même si les loyers restent dans la société pour rembourser l’emprunt. Pour un associé dont le taux marginal d’imposition est élevé, la charge peut être lourde pendant les années de remboursement.

À l’impôt sur les sociétés, la société paie l’impôt sur son bénéfice, après déduction des charges et de l’amortissement de l’immeuble. Les associés ne sont imposés qu’au moment où la société leur distribue des dividendes. Une SCI qui conserve ses loyers pour rembourser son emprunt ou investir de nouveau tire donc davantage parti de l’IS.

Le taux de 15 % s’applique jusqu’à 42 500 € de bénéfice lorsque le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Au-delà, le taux est de 25 %.

Critère 3 : la location meublée

La location meublée est une activité commerciale. Une société civile qui loue en meublé devient passible de l’impôt sur les sociétés, sauf si ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales. Une SCI qui loue en meublé ne peut pas déposer de déclaration n° 2072.

Pour un projet de location meublée, l’autre voie est la détention en direct, au titre de la location meublée non professionnelle.

Critère 4 : la réversibilité

L’option pour l’IS peut être abandonnée pendant un temps limité : jusqu’à la fin du mois qui précède la date limite de paiement du premier acompte d’IS du cinquième exercice suivant celui de l’option. Passé ce délai, elle devient irrévocable. Une société qui renonce à l’option ne peut plus opter de nouveau.

Renoncer à l’IS entraîne des conséquences fiscales comparables à celles d’une cessation d’entreprise. Le cabinet les chiffre avant toute décision.

Critère 5 : les obligations comptables

Une SCI à l’impôt sur le revenu dépose une déclaration n° 2072. Une SCI à l’IS tient une comptabilité commerciale complète, établit un bilan et un compte de résultat, et dépose une déclaration n° 2065 avec la liasse fiscale. Le coût de gestion annuel est plus élevé à l’IS.

Quel régime selon le projet

Détention longue avec revente prévue, loyers distribués aux associés : l’impôt sur le revenu est souvent adapté.
Loyers conservés dans la société pour rembourser ou investir, associés fortement imposés : l’IS mérite d’être étudié.
Location meublée : l’IS s’applique au-delà de 10 % de recettes commerciales.
Le chiffrage part de vos données : prix, financement, loyers, durée de détention, projets de transmission.

Sources

Informations vérifiées le 27 septembre 2026. Cet article présente des règles générales ; il ne remplace pas l’examen de votre situation.